Guide du vendeur immobilier
Les 5 questions clés à se poser avant de vendre
Agence ou Pap
Est-il préférable de vendre sans agence ?
Selection
Comment choisir une agence immobilière ?
Organisation
Comment bien préparer sa vente ?
Notaire
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Plus-values
Et l’impôt sur les plus- values immobilières ?
- Vendre sans agence
- Comment choisir une agence immobilière
- Bien préparer sa vente
- Frais de notaire
- Impôt sur les plus- values
Vous n’êtes pas satisfaits par les agences immobilières ? Vous souhaitez vous occuper personnellement de la vente de votre maison ou de votre appartement ?
Il y a quelques règles à suivre avant de mettre votre annonce sur un site dédié à la vente entre particuliers.
En effet, une vente engendre de nombreux engagements, d’enregistrement, de documents et annexes à prévoir.
De plus, en l’absence d’un notaire, le vendeur et son potentiel acheteur doivent rédiger la promesse de vente avec beaucoup de précaution et de vigilance.
Il faut faire attention à plusieurs points essentiels :
- Trouver des acquéreurs potentiels
- Connaître le marché actuel
- Les éléments que doit comporter une promesse de vente entre particulier
Parole d’expert :
Comment trouver des acquéreurs sans agence ?
Le premier défi est de trouver des acheteurs. Comment ? Grâce à internet.
L’un des sites les plus connus est leboncoin.fr. C’est l’un des plus fréquentés. Vous êtes complètement libre : vous créer votre annonce, prenez les photos, déterminez le prix.
Vous pouvez également aller sur des sites spécialisés, comme PAP.fr, entreparticuliers.com, lesparticuliers.fr, etc.
Pensez à vous renseigner sur la façon dont les sites choisis sont rémunérés. Prennent-ils une commission sur la vente de votre bien ? Si oui, quel en est le montant ?
Vous propose-t-on un forfait mensuel ? Avec ou sans engagement de durée ? Que se passe-t-il pour mon abonnement si mon bien est vendu ? Dois-je continuer à payer ?
Dans tous les cas, une vente via l’un de ces sites vous coûtera toujours bien moins cher que par une agence, en effet, ils ne réalisent qu’un service de mise en relation et de diffusion de votre annonce en ligne. À votre charge de gérer les visites, vous occuper du dossier, rédiger la promesse de vente…
Connaître le marché actuel pour fixer le bon prix
Il n’est pas nécessaire d’être un professionnel de l’immobilier pour vendre son bien. Toutefois, le marché n’est pas forcement le même selon la période où vous achetez votre bien et le moment où vous souhaitez le vendre. En période de crise, le propriétaire risque de faire une moins-value, le marché de la vente est dans ce cas à la baisse.
Pourtant, en tant que vendeur, vous devrez être attentif au marché. Si votre bien est trop au dessus du prix du marché, votre vente se fera dans un délai très long, voire ne se fera pas du tout.
Il est impératif de faire estimer son bien. Sa valeur dépendra d’un certain nombre de facteurs: nombre de pièce, superficie, services de proximité comme le transport, les école, commerces, réseau routier…
Il faut aussi réunir un certain nombre de données sur son bien : le coût de la taxe d’habitation, si le bien est en copropriété, les relevés de charges et le carnet d’entretien de l’immeuble…
Important : ne pas oubliez les mentions légales. Une annonce doit absolument intégrer un certain nombre d’informations obligatoires : par exemple, la classe de performance énergétique – de A à G
Les éléments que doit comporter un compromis de vente entre particulier
Qu’est-ce qu’un acte sous seing privé ?
Une fois que vous êtes d’accord avec votre acheteur, vous allez signer un compromis de vente. Il est vivement de signer ce document chez le notaire, même si ce n’est pas une obligation.
Cela dit, il y a un certain nombre d’éléments qui doivent figurer dans votre document pour la bonne exécution de l’opération.
En plus, beaucoup de documents sont à fournir à l’acheteur au moment de la signature :
Désignation des parties
Désignation du bien
Mentions légales
Situation du logement
Date-butoir de levée d’option
Prix du bien
Indemnité d’immobilisation
Frais annexes
Plan de financement
Conditions suspensives
Droit de rétractation
Annexes
L’acte sous signature privée est un document qui peut être rédigé directement par la ou les personnes qui le signent, sans l’intervention d’un notaire.
L’acte définitif de vente : sous signature privée ou pas ?
En ce qui concerne l’acte de vente définitif, il est obligatoire de le signer chez le notaire. La vente doit en effet être publiée au service de la publicité foncière, et pour que cette publication soit possible, il faut que l’acte de vente ait la » forme authentique » que seul le notaire peut lui donner.
Points de vigilance :
o L’indemnité d’immobilisation
o Compromis de vente et diagnostics techniques
o Les avis de taxe foncière et d’habitation – Les cas de répartition du coût de la taxe foncière entre le vendeur et l’acheteur, et les cas de absence de partage de la taxe d’habitation.
o L’information sur le système d’assainissement
o Les clauses suspensives
o Les annexes à la promesse de vente
Les bonnes raisons de choisir BDH.IMMO
UNE AGENCE IMMOBILIÈRE 2.0
Chez BDH.IMM nous pensons que « Le temps vaut plus que l’argent »
Les nouvelles technologies proposent des outils particulièrement performants pour assurer un lien étroit entre l’offre et la demande, le bien immobilier et l’acheteur / loueur, l’agence immobilière et son client.
Nous mettons tout en œuvre pour vous satisfaire et être au plus proche de vos attentes.
Notre offre exclusive apporte à votre bien une visibilité inégalée. Parce que « le temps vaut plus que l’argent », il est important que les biens sur le marché se vendent ou louent rapidement.
Conseils pour vendre au meilleur prix du marché, campagne mailing, action de terrain de proximité, partenariats ciblés sont un aperçu de ce que nous intégrons dans notre service exclusif.
Honoraires jugés excessifs, manque de transparence, pas suffisamment à l’écoute des clients. Pour faire bref, les professionnels de l’immobilier sont loin d’avoir la côte. Il est important de bien choisir son agence immobilière pour vendre son bien dans de bonne condition.
Les 5 points importants de comparaison
- La qualité de l’expertise locale dans le cadre de l’estimation de votre bien
- La transparence sur les services mis à disposition, et ce dés le premier contact
- Le choix du mandat de vente : mandat non exclusif, mandat semi-exclusif, mandat exclusif
- La diffusion et la visibilité de votre annonce sur les portails dédiés
- Le montant des commissions d’agences. Il varie d’une agence à une autre du simple au triple
Parole d’expert :
Les avantages de recourir à une agence immobilière sont les suivantes :
- Création d’une annonce vendeuse et accrocheuse grâce à des photos de qualité, si réalisées par un professionnel de la photographie. À la clef, une augmentation significative de l’intérêt des acheteurs potentiels de l’ordre de 70%
- Confier les démarches administratives souvent fastidieuses à un professionnel
- Vendre dans un délai acceptable et en toute sécurité
- Vendre au meilleur prix grâce à l’expertise locale de l’agent immobilier
- Accompagnement : dossier complet au moment de se rendre chez le notaire
- Sous-traitance de la gestion des appels, des visites avec les nombreux acheteurs potentiels.
Les inconvénients :
- Le montant des commissions d’agences peuvent être exorbitants : 25% est le maximum observé sur le marché et 5% parmi les plus bas. Généralement ce taux de 5% est réservé pour des biens supérieurs à 500 K€.
- Une agence traditionnelle propose entre 8 et 10% de frais d’agence.
Les bonnes raisons de choisir BDH.IMMO
- Des frais d’agence fixe de 1,99% TTC avec possibilité d’ajouter des options :
- Option 1 à 1% pour la gestion des visites avec suivi et tableau de bord en ligne et aide à la négociation par un expert.
- Option 2 à 3% : home staging éventuel, campagne de mailing auprès d’éventuels acheteurs ciblés, reportage photo réalisé par un professionnel de la photographie, visite virtuelle 360°, etc…
- Service de proximité : Une équipe de commerciaux formés à la négociation et une parfaite connaissance du terrain local
- Plateforme digitale : tableau de bord, suivi des annonces, dossier mutualisé avec le notaire, vendeur, acheteur, courtier en financement, courtier en assurance et agent immobilier
- Accompagnement de A à Z c’est à dire de l’estimation du bien à la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Comment résilier votre mandat d’agence et rejoindre BDH.IMMO ?
Vous avez signé un mandat avec une agence immobilière et vous souhaitez le résilier pour nous rejoindre ! On vous dit comment faire !
Toutefois, si votre mandat n’est pas exclusif, vous pouvez nous confier votre bien sans avoir l’obligation de le résilier préalablement.
Modèles de lettres
Ce document permet à un vendeur ayant confié la vente d’un bien à une agence immobilière de résilier le mandat de vente à l’issue de la période d’engagement irrévocable. Attention, nous vous invitons à vérifier le contenu de votre mandat, les modalités de résiliation peuvent varier d’un mandat à l’autre.
Résiliation du mandat de vente à l’issue de la période d’engagement
[Adresse]
[Code postal et Ville]
[Adresse]
[Code postal et Ville]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Résiliation du mandat de vente n° [indiquez le numéro du mandat]
Par un acte du [indiquez la date de signature du mandat], j’ai signé un mandat de vente avec votre agence [indiquez le nom et l’adresse de l’agence] pour mon bien [désignez le bien : un appartement de x pièces, une maison…] situé à [indiquez l’adresse du bien mis en vente]. Ce mandat a été conclu pour une durée de [indiquez la durée du mandat qui est indiquée dans le mandat (par exemple, 12 mois)]. La période d’engagement irrévocable [indiquez la durée prévue dans le mandat pour cette période irrévocable : en général 3 mois] s’est désormais écoulée et, par ce courrier, je révoque donc ce mandat.
A l’issue du délai de préavis de [indiquez le délai de préavis à respecter prévu dans le mandat : en général 15 jours], je vous demande de me restituer tous les documents que je vous ai confiés et de bien vouloir arrêter la publicité autour de mon bien.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.