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Vendre un bien

Les 5 questions clés à se poser avant de vendre 

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La vente de votre bien immobilier-votre appartement ou votre maison est un moment important et crucial dans votre vie. Il convient de se poser les bonnes questions. Nous vous aidons à fixer votre prix de vente au plus juste, à créer des annonces accrocheuses, à faire des photos de qualité et vendeuses. Pour une transaction réussie dans un délai acceptable et en toute sécurité, nous vous expliquons en détail toutes les étapes importantes à respecter.

Agence ou Pap

Est-il préférable de Vendre sans agence ?

Selection

Comment choisir une agence immobilière ?

Organisation

Comment bien préparer sa vente ?

j

Notaire

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Plus-values

Et l’impôt sur les plus- values immobilières ?

Vous n’êtes pas satisfaits par les agences immobilières ? Vous souhaitez vous occuper personnellement de la vente de votre maison ou de votre appartement ?

Il y a quelques règles à suivre avant de mettre votre annonce sur un site dédié à la vente entre particuliers.

En effet, une vente engendre de nombreux engagements, d’enregistrement, de documents et annexes à prévoir.

De plus, en l’absence d’un notaire, le vendeur et son potentiel acheteur doivent rédiger la promesse de vente avec beaucoup de précaution et de vigilance.

Il faut faire attention à plusieurs points essentiels :

  • Trouver des acquéreurs potentiels
  • Connaître le marché actuel
  • Les éléments que doit comporter une promesse de vente entre particulier

Parole d’expert :

Comment trouver des acquéreurs sans agence ?

 Le premier défi est de trouver des acheteurs. Comment ? Grâce à internet.

L’un des sites les plus connus est leboncoin.fr. C’est l’un des plus fréquentés. Vous êtes complètement libre : vous créer votre annonce, prenez les photos, déterminez le prix.

Vous pouvez également aller sur des sites spécialisés, comme PAP.fr, entreparticuliers.com, lesparticuliers.fr, etc.

Pensez à vous renseigner sur la façon dont les sites choisis sont rémunérés. Prennent-ils une commission sur la vente de votre bien ? Si oui, quel en est  le montant ?

Vous propose-t-on un forfait mensuel ? Avec ou sans engagement de durée ? Que se passe-t-il pour mon abonnement si mon bien est vendu ? Dois-je continuer à payer ?

Dans tous les cas, une vente via l’un de ces sites vous coûtera toujours bien moins cher que par une agence, en effet, ils ne réalisent qu’un service de mise en relation et de diffusion de votre annonce en ligne. À votre charge de gérer les visites,  vous occuper du dossier, rédiger la promesse de vente…

Connaître le marché actuel pour fixer le bon prix

Il n’est pas nécessaire d’être un professionnel de l’immobilier pour vendre son bien. Toutefois, le marché n’est pas forcement le même selon la période où vous achetez votre bien et le moment où vous souhaitez le vendre. En période de crise, le propriétaire risque de faire une moins-value,  le marché de la vente est dans ce cas à la baisse.

Pourtant, en tant que vendeur, vous devrez être attentif au marché. Si votre bien est trop au dessus du prix du marché, votre vente se fera dans un délai très long, voire ne se fera pas du tout.

Il est impératif de faire estimer son bien. Sa valeur dépendra d’un certain nombre de facteurs: nombre de pièce, superficie, services de proximité comme le transport, les école, commerces, réseau routier…

Il faut aussi réunir un certain nombre de données sur son bien : le coût de la taxe d’habitation, si le bien est en copropriété, les relevés de charges et le carnet d’entretien de l’immeuble…

Important : ne pas oubliez les mentions légales. Une annonce doit absolument intégrer un certain nombre d’informations obligatoires : par exemple, la classe de performance énergétique – de A à G

Les éléments que doit comporter un compromis de vente entre particulier 

Qu’est-ce qu’un acte sous seing privé ?

Une fois que vous êtes d’accord avec votre acheteur, vous allez signer un compromis de vente. Il est vivement de signer ce document chez le notaire, même si ce n’est pas une obligation.

Cela dit, il y a un certain nombre d’éléments qui doivent figurer dans votre document pour la bonne exécution de l’opération.

En plus, beaucoup de documents sont à fournir à l’acheteur au moment de la signature :

  • Désignation des parties
  • Désignation du bien
  • Mentions légales
  • Situation du logement
  • Date-butoir de levée d’option
  • Prix du bien
  • Indemnité d’immobilisation 
  • Frais annexes 
  • Plan de financement 
  • Conditions suspensives
  • Droit de rétractation 
  • Annexes 

L’acte sous signature privée est un document qui peut être rédigé directement par la ou les personnes qui le signent, sans l’intervention d’un notaire.

L’acte définitif de vente : sous signature privée ou pas ?

En ce qui concerne l’acte de vente définitif, il est obligatoire de le signer chez le notaire. La vente doit en effet être publiée au service de la publicité foncière, et pour que cette publication soit possible, il faut que l’acte de vente ait la  » forme authentique  » que seul le notaire peut lui donner.

Points de vigilance :

o   L’indemnité d’immobilisation

o   Compromis de vente et diagnostics techniques

o   Les avis de taxe foncière et d’habitation – Les cas de répartition du coût de la taxe foncière entre le vendeur et l’acheteur, et les cas de absence de partage de la taxe d’habitation.

o   L’information sur le système d’assainissement

o   Les clauses suspensives

o   Les annexes à la promesse de vente

Les bonnes raisons de choisir BDH.IMMO

UNE AGENCE IMMOBILIÈRE 2.0

Chez BDH.IMM nous pensons que « Le temps vaut plus que l’argent »

Les nouvelles technologies proposent des outils particulièrement performants pour assurer un lien étroit entre l’offre et la demande, le bien immobilier et l’acheteur / loueur, l’agence immobilière et son client.

Nous mettons tout en œuvre pour vous satisfaire et être au plus proche de vos attentes.

Notre offre exclusive apporte à votre bien une visibilité inégalée. Parce que « le temps vaut plus que l’argent », il est important que les biens sur le marché se vendent ou louent rapidement.

Conseils pour vendre au meilleur prix du marché, campagne mailing, action de terrain de proximité, partenariats ciblés sont un aperçu de ce que nous intégrons dans notre service exclusif.

Honoraires jugés excessifs, manque de transparence, pas suffisamment à l’écoute des clients. Pour faire bref, les professionnels de l’immobilier sont loin d’avoir la côte. Il est important de bien choisir son agence immobilière pour vendre son bien dans de bonne condition.

Les 5 points importants de comparaison 

  1. La qualité de l’expertise locale dans le cadre de l’estimation de votre bien
  2. La transparence sur les services mis à disposition, et ce dés le premier contact
  3. Le choix du mandat de vente : mandat non exclusif, mandat semi-exclusif, mandat exclusif
  4. La diffusion et la visibilité de votre annonce sur les portails dédiés
  5. Le montant des commissions d’agences. Il varie d’une agence à une autre du simple au triple

Parole d’expert :

Les avantages de recourir à une agence immobilière sont les suivantes :

  • Création d’une annonce vendeuse et accrocheuse grâce à des photos de qualité, si réalisées par un professionnel de la photographie.  À la clef, une augmentation significative de l’intérêt des acheteurs potentiels de l’ordre de 70%
  • Confier les démarches administratives souvent fastidieuses à un professionnel
  • Vendre dans un délai acceptable et en toute sécurité
  • Vendre au meilleur prix grâce à l’expertise locale de l’agent immobilier
  • Accompagnement : dossier complet au moment de se rendre chez le notaire
  • Sous-traitance de la gestion des appels, des visites avec les nombreux acheteurs potentiels.

Les inconvénients :

  1. Le montant des commissions d’agences peuvent être exorbitants : 25% est le maximum observé sur le marché et 5% parmi les plus bas. Généralement ce taux de 5% est réservé pour des biens supérieurs à 500 K€.
  2. Une agence traditionnelle propose entre 8 et 10% de frais d’agence.

 

Les bonnes raisons de choisir BDH.IMMO

 

  1. Des frais d’agence fixe de 1,99% TTC avec possibilité d’ajouter des options :
    • Option 1 à 1% pour la gestion des visites avec suivi et tableau de bord en ligne et aide à la négociation par un expert.
    • Option 2 à 3% : home staging éventuel, campagne de mailing auprès d’éventuels acheteurs ciblés, reportage photo réalisé par un professionnel de la photographie, visite virtuelle 360°, etc…
  2. Service de proximité : Une équipe de commerciaux formés à la négociation et une parfaite connaissance du terrain local
  3. Plateforme digitale : tableau de bord, suivi des annonces, dossier mutualisé avec le notaire, vendeur, acheteur, courtier en financement, courtier en assurance et agent immobilier
  4. Accompagnement de A à Z c’est à dire de l’estimation du bien à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Comment résilier votre mandat d’agence et rejoindre BDH.IMMO ?

Vous avez signé un mandat avec une agence immobilière et vous souhaitez le résilier pour nous rejoindre ! On vous dit comment faire !

Toutefois, si votre mandat n’est pas exclusif, vous pouvez nous confier votre bien sans avoir l’obligation de le résilier préalablement.

Modèles de lettres

Ce document permet à un vendeur ayant confié la vente d’un bien à une agence immobilière de résilier le mandat de vente à l’issue de la période d’engagement irrévocable. Attention, nous vous invitons à vérifier le contenu de votre mandat, les modalités de résiliation peuvent varier d’un mandat à l’autre.

Résiliation du mandat de vente à l’issue de la période d’engagement


[Nom et prénom du vendeur]
[Adresse]
[Code postal et Ville]
[Nom de l’agence immobilière]
[Adresse]
[Code postal et Ville]
[Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Résiliation du mandat de vente n° [indiquez le numéro du mandat]

Par un acte du [indiquez la date de signature du mandat], j’ai signé un mandat de vente avec votre agence [indiquez le nom et l’adresse de l’agence] pour mon bien [désignez le bien : un appartement de x pièces, une maison…] situé à [indiquez l’adresse du bien mis en vente]. Ce mandat a été conclu pour une durée de [indiquez la durée du mandat qui est indiquée dans le mandat (par exemple, 12 mois)]. La période d’engagement irrévocable [indiquez la durée prévue dans le mandat pour cette période irrévocable : en général 3 mois] s’est désormais écoulée et, par ce courrier, je révoque donc ce mandat.

A l’issue du délai de préavis de [indiquez le délai de préavis à respecter prévu dans le mandat : en général 15 jours], je vous demande de me restituer tous les documents que je vous ai confiés et de bien vouloir arrêter la publicité autour de mon bien.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

 

 

Comment valoriser son logement et vendre plus rapidement ? Présenter un logement en bon état.

Ranger, dépersonnaliser, désencombrer… c’est ce qu’on appelle le home staging. Ces opéations suffissent dans la plupart des cas. Parfois, certains travaux sont recommandés avant de vendre afin d’augmenter la valeur de votre bien.

Il faut faire attention à plusieurs points essentiels pour mieux vendre :

  1. Chercher à mettre votre bien en valeur et séduire les acheteurs potentiels
  2. Donner une impression d’espace et de lumière pour faciliter la vente
  3. Effectuer seulement les travaux nécessaires avant de vendre

Paroles d’expert :

  1. Comment mettre votre bien en valeur et séduire les acheteurs potentiels ?

Vous connaissez le home staging ? C’est un ensemble de techniques qui vous permets de mettre en valeur vos points forts de votre bien afin de vendre vite et à moindre coût.

L’efficacité de cette discipline n’est plus à prouver : marge de négociation réduite, délai de vente raccourci…

En 2011, le délai moyen de vente est de 35 jours, contre 130 jours (source FNAIM) sans prestations de home staging.

De même, le taux de négociation du prix de vente est de 3,42 % contre 8,7 % (source Entreparticuliers.com) en donnée nationale.

Ces techniques permettent donc de réduire par quatre la durée de vente tout en limitant fortement le taux de négociation du prix de vente.

Destinée à favoriser le « coup de cœur » et donc l’achat d’un bien, le home staging permet la mise en valeur de l’habitation à moindre coût.

Les 8 astuces de Home staging à appliquer vous-même :

  • Dépersonnaliser son intérieur
  • Mettre en valeur les volumes
  • Ranger toutes les pièces, y compris bibliothèques et placards
  • Faire un grand ménage (vitres comprises)
  • Réparer les petites dégradations et terminer les travaux inachevés
  • Donner un coup de neuf à sa déco en dépensant peu
  • Soigner les extérieurs (balcon, terrasse, jardin…)
  • Faire entrer la lumière naturelle et allumer les lumières

Comment donner une impression d’espace et de lumière pour faciliter la vente ?

Agrandir visuellement son logement pour faciliter la vente. Astuces efficace et peu coûteuse qui nécessite peu de travaux.

Nos 7 conseils pratiques pour pousser « visuellement » les murs :

  1. Une peinture blanche ou claire sur les murs
  2. Un sol uniforme, un sol libéré, désencombré
  3. Tri, rangement, ne garder que l’essentiel
  4. Un ameublement proportionné à l’espace
  5. Des ouvertures dégagées pour plus de lumière
  6. Les miroirs
  7. Un éclairage bien étudié

Comment effectuer uniquement les travaux nécessaires qui facilite la vente ?

Vous êtes prêt à vendre votre bien. Il est maintenant important de savoir si certains travaux et aménagements s’imposent, toujours dans l’idée de vendre vite et bien.

5 points à retenir :

  1. Ne pas négliger les extérieurs (terrasse, jardin, portail, crépi, bassin…) car ce sont les premières choses que verront vos potentiels acheteurs en arrivant.
  2. Ne pas se précipiter pour les gros travaux d’aménagement (casser un mur, ouvrir une cuisine…)
  3. Miser sur les travaux gagnants à tous les coups (nouvelle porte, terrasse en bois, rénovation de façade…)
  4. Privilégier les travaux de rénovation énergétique
  5. Rajeunir votre cuisine : frigo moderne, changement du plan de travail. C’est la pièce maitresse de la maison.

Les bonnes raisons de choisir BDH.IMMO

BDH.IMMO propose un forfait dans son option 2 avec plusieurs services qui permettent de vendre vite et bien. Par exemple, un reportage photo réalisé par un photographe professionnel qui est capable de mettre en valeur votre bien au niveau de la luminosité, de la profondeur de champs et du cadrage.

Nous avons aussi intégré un service de home staging avec un cuisiniste, qui vous permettra d’afficher des photos « avant/après interactifs ». Cela donnera à votre futur acheteur une projection réaliste. Et qui vous permettra de transformer votre logement sans travaux.

Ces services vont vous permettre de mettre en valeur des biens correctement agencés et plutôt aguicheurs. Le but ici est de magnifier le bien et de montrer tous ses atouts.

Cerise sur le gâteau :

Nous offrons un code promo de 15% à vos futurs acheteurs avec une société de rénovation partenaire et 7% de remise chez un cuisiniste connu et renommé.

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Les questions incontournables à se poser :

  • Les frais d’acquisition dits frais de notaire, qu’est-ce que c’est ?
  • Quel est le taux des frais de notaire dans l’achat d’un bien immobilier ?
  • A quoi correspondent les frais de notaire ?
  • Quels sont les frais de notaire pour l’achat d’un terrain ?
  • Peut-on demander une remise au notaire ?

Paroles de l’expert :

Les frais d’acquisition dits frais de notaire, qu’est-ce que c’est ?  A quoi correspondent les frais de notaire ?

C’est la somme versée par l’acheteur au notaire de la transaction immobilière. Ils s’appliquent pour toute vente d’un bien immobilier, pour laquelle l’intervention d’un notaire est obligatoire. A noter que le montant des frais de notaire s’ajoute à la valeur du bien acheté. Il est donc indispensable de les intégrer dans le plan de financement de votre projet immobilier. Les frais notariés correspondent en réalité aux honoraires du notaire, et surtout les droits de mutations et autres taxes que le notaire collecte pour le compte de l’Etat ;

Quel est le taux des frais de notaire dans l’achat d’un bien immobilier ?

Frais d’acquisition dans le neuf : les droits d’enregistrement sont de l’ordre de 2 à 3% du prix d’achat.

Frais d’acquisition dans l’ancien : à la charge de l’acquéreur (sauf mention contraire), le taux des frais de notaire dans l’ancien est plus important. En effet, pour l’achat d’un bien immobilier ancien, il faut compter entre 7 et 8 % du prix de vente.

Prix du bien dit « acte en main » : Dans le cadre de programmes immobiliers menés par des promoteurs, le vendeur peut s’acquitter des frais de notaire. On dit que le prix du bien

Quels sont les frais de notaire pour l’achat d’un terrain ?

Calculer les frais de notaire pour l’achat d’un terrain est un peu plus complexe, car il faut faire entrer la notion de TVA. Deux cas de figure se présentent pour l’achat d’un terrain constructible :

  • Vous achetez un terrain à un particulier : si vous êtes vous-même un particulier, il n’y a alors pas d’assujettissement à la TVA, ni d’un côté, ni de l’autre. Les frais d’acquisition ne dépasseront alors pas 6 % du prix de vente (pour ce qui est des droits de mutation)
  • Vous achetez un terrain à un professionnel : les frais de notaire seront alors réduits, puisque les droits de mutation ne dépasseront pas 1 %.

A noter que les frais de notaire pour l’achat d’un terrain agricole sont compris entre 7 et 8 % du prix du terrain.

Bon à savoir : Remise sur les frais de notaire

Une remise de 10 % maximum, strictement encadrée par l’article A444-174 du Code de commerce créé par l’article 2 de l’arrêté du 26 février 2016, peut être décidée par le notaire pour les tranches d’assiettes supérieures à 150 000 euros.

Les bonnes raisons de choisir BDH.IMMO

BDH.IMMO vous accompagne dès l’estimation de votre bien à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Comment est Calculer l’impôt sur les plus-values immobilières ?

S’il s’agit de votre résidence principale, c’est simple, vous êtes totalement exonéré et vous n’avez pas d’impôt sur la plus-value immobilière à vous acquitter. Par contre, si vous vendez votre résidence secondaire ou un de vos biens locatifs, vous devrez peut-être payer un impôt sur le gain que vous réalisez. 

Les points incontournables à se poser :

  • Comment calculer votre plus-value ?
  • Quelle est l’imposition de la plus-value immobilière
  • Quels sont les cas d’exonération ?

  Paroles d’expert :

La plus-value immobilière, c’est la différence entre le prix de vente et le prix auquel vous avez acheté ce bien. C’est le gain réalisé lors de la revente. Pour obtenir le montant de l’imposition, il suffit d’appliquer le taux d’imposition à la plus-value imposable. L’imposition se décompose de la façon suivante :

  • 19 % de taxation au titre de l’impôt sur le revenu ;
  • 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social).

  Le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de détention

Taux d’abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour l’impôt sur le revenu

Taux d’abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6ème à la 21ème année 6 % 1.65 %
22ème année révolue 4 % 1.60 %
Au-delà de la 22ème année Exonération 9 %
Au-delà de la 30ème année Exonération Exonération

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

  • au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
  • au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès) Les plus-values immobilières exonérées d’impôt Les cessions échappant à l’impôt sur les plus-values immobilières sont recensées sous les II et III de l’article 150 U CGI. Les cessions notamment exonérées :

  • La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément ;
  • La vente d’un droit de surélévation dans les conditions de l’article 150 U II-9 CGI ;
  • La vente d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions (CGI art. 150 U II-2 à 9 et III) ;
  • Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15000 euros pour une personne seule, 30000 euros pour un couple ;
  • Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.
  • La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi (CGI art.150 U II-4)
  • La vente par des retraités ou invalides de condition modeste (CGI Art. 150 U III)

Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :

  • Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er) ;
  • Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 – in limine).

En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 – in fine). Plus d’information sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques Impôt. 

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BDH.IMMO vous accompagne dès l’estimation de votre bien à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

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