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Dispositif PINEL

aspengrovestudios icon Les grands principes du Dispositif Pinel 

Le dispositif Pinel est prolongé jusqu’à la fin 2021. Le dispositif d’aide à l’investissement locatif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché, pendant six ans minimum. Il peut être prolongé en option à neuf ou douze ans.

 

Le dispositif répond à un triple enjeu :

  1. Construire des logements dans les zones tendues ;
  2. Soutenir l’investissement locatif ;
  3. Développer une offre de logements locatifs « intermédiaires » entre le marché locatif privé et le logement locatif social, accessibles aux ménages qui, sans avoir accès au parc social, éprouvent des difficultés à se loger sur le marché libre.

 En quoi consiste le dispositif d’aide à l’investissement locatif ?

 Si un particulier investisseur acquiert ou fait construire un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, étalée sur six, neuf ou douze ans, s’élevant à 23, 29 ou 32 % du prix d’achat du logement en fonction de l’option fiscale retenue, dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 € au m².

 

Bénéficiaires

 L’investissement peut être réalisé par une personne physique en direct ou par le biais d’une société́ non soumise à l’impôt sur les sociétés.

 

Domicile fiscal

 Le dispositif est réservé aux personnes ayant leur domicile fiscal en France.

  • Est-ce bien le cas aujourd’hui ?
  • Est-ce que le client envisage à court ou moyen terme de changer de résidence fiscale ?

Dans l’affirmative, il n’y a pas de remise en cause de l’avantage fiscal obtenu jusqu’au transfert, mais pour les années d’imposition au cours desquelles le contribuable n’est pas considéré comme domicilié en France, la réduction d’impôt ne peut pas être imputée ni être reportée, elle est donc perdue.

  

Situation familiale

 La modification de la situation familiale de l’investisseur peut avoir des conséquences sur le dispositif fiscal.

  • En cas de divorce ou fin de PACS :

L’époux ou le partenaire attributaire du bien doit demander la reprise du dispositif à son profit. A défaut il y a remise en cause de la réduction d’impôt.

En cas de divorce de deux époux séparés de biens restant en indivision ou en cas de fin de PACS entre deux personnes restant en indivision : il n’y a pas de remise en cause si les ex-époux ou les ex-partenaires reprennent et poursuivent chacun leur engagement de location.

  • En cas de mariage ou de PACS suite à l’acquisition du bien :

Une reprise de l’engagement fiscal doit être effectuée.

  • En cas de séparation de concubins :

Il n’y a pas de modification du foyer fiscal. Il n’y a pas de reprise si les ex-concubins poursuivent la détention du bien en indivision et leur engagement de location. La vente des droits indivis à l’autre est considérée comme une simple cession et emporte remise en cause de la réduction sans tempérament.

  • En cas de décès :

L’avantage n’est pas remis en cause. Le conjoint pourra demander la reprise de l’engagement s’il est attributaire du bien ou de son usufruit.

 

Montant de l’impôt sur le revenu

 Le dispositif Pinel est intéressant pour les contribuables dont l’impôt sur le revenu issu du barème progressif est suffisamment élevé pour imputer la réduction. En effet, il n’est pas possible de reporter la réduction si elle ne peut pas être intégralement imputée sur l’impôt dû.

  • Si le client est non imposable :

Il n’a pas intérêt à investir dans un tel dispositif.

  • Si le client est redevable d’un impôt sur le revenu d’au moins 3 000 € (montant stable)

Il fait partie de la clientèle sensibilisée à ce type d’investissement.

  • Si le client est redevable d’un impôt sur le revenu dépassant 10 000 €

Il peut être concerné, en plus du dispositif Pinel, par d’autres dispositifs procurant des avantages fiscaux plus importants (Girardin, Malraux, etc.).

Les revenus fonciers générés par l’investissement Pinel vont induire un impôt sur le revenu supplémentaire qui va absorber partie de la réduction d’impôt.

 

Plafonnement des niches fiscales

Pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux, la réduction d’impôt pour un investissement Pinel en outre-mer est soumise au plafond spécifique de 18 000 € (et non de 10 000 € : plafond de droit commun).

Est-ce que le client bénéficie d’autres avantages fiscaux entrant dans le calcul du plafonnement des niches fiscales ?

Rappel :

Les fractions de réductions d’impôt ou de crédits d’impôt plafonnées sont définitivement perdues.

 

Surfaces à prendre en compte

 La surface habitable du logement s’entend de celle mentionnée à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Il convient de déterminer avec exactitude les surfaces à prendre en compte pour l’appréciation des plafonds de loyer et du prix de revient par mètre carré.

Le montant de la surface prise en compte pour l’appréciation du plafond des loyers doit figurer dans l’engagement de location.

À noter :

Pour les logements situés en outre-mer, la surface à prendre en compte comprend la surface habitable augmentée de la surface de la varangue retenue dans la limite de 14 m2. Il n’est pas tenu compte de superficie des autres annexes du logement.

 

Respect du plafond des loyers

Le plafond des loyers doit être respecté pendant toute la période de location. Il est révisé au 1er janvier de chaque année dans la même proportion que :

la variation de la moyenne annuelle des indices des prix à la consommation hors tabac de chacun des départements d’outre-mer ;

Le loyer à prendre en compte est le loyer hors charges.

Cas particulier : Location d’un logement avec garage ou emplacement de stationnement

Lorsque la location comprend un logement et un garage ou un emplacement de stationnement qui font l’objet d’un bail unique, le respect du plafond des loyers s’apprécie en tenant compte de la totalité du loyer, sans faire abstraction de la fraction correspondant à la location du garage ou de l’emplacement de stationnement.

Dans cette hypothèse, la fraction du prix se rapportant au garage ou à l’emplacement de stationnement est comprise dans l’assiette de la réduction d’impôt.

Si la location du logement et du garage ou de l’emplacement de stationnement fait l’objet de deux baux distincts, il est permis de faire abstraction du montant du loyer relatif à la location du garage ou de l’emplacement de stationnement, sous réserve du respect de certaines conditions.

Attention, dans cette hypothèse, la fraction du prix se rapportant au garage ou à l’emplacement de stationnement n’est pas comprise dans l’assiette de la réduction d’impôt.

 

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Remarque sur la vérification des ressources du candidat locataire :

La direction générale des finances publiques a mis en place un service gratuit de vérification des avis d’imposition. Le bailleur peut vérifier l’authenticité de l’avis en allant sur le site internet

– impots.gouv.fr/secavis/ et en saisissant le numéro fiscal et la référence de l’avis figurant sur l’avis fourni par le candidat.

 

Conseils en investissement locatif

L’investissement locatif n’est pas seulement une question fiscale, c’est une question patrimoniale. N’examinez pas les seuls critères fiscaux, étudiez d’abord l’impact de l’investissement sur votre budget actuel et dans les années à venir.

La rentabilité de l’investissement dépend avant tout du prix d’achat du logement et du loyer que vous pourrez pratiquer. Investissez dans un logement que vous pourrez louer régulièrement ou habiter à terme, et que vous pourrez éventuellement revendre sans difficultés.

Il est indispensable de s’assurer au préalable que la commune où se situe le logement connaît une demande de logements locatifs.

 

Les questions clés à se poser :

  • Quel est votre taux marginal d’imposition ou le montant de votre impôt sur le revenu ?
  • Détenez-vous de l’immobilier de rapport ?
  • Disposez-vous déjà de revenus fonciers ?
  • Souhaitez-vous investir dans un bien immobilier à usage locatif ?
  • Souhaitez-vous investir dans un bien situé outre-mer ?
  • Etes-vous prêt à conserver un bien immobilier et à le louer nu pendant une période d’au moins 6 ans ?
  • Etes-vous concerné par le plafonnement des niches fiscales ?
  • Avez-vous déjà réalisé un investissement « Pinel » au cours de l’année ?

 

  • Avantages et inconvénients
  • D’un point de vue économique et juridique

Les avantages :

  1. Obtention de revenus locatifs réguliers
  2. Possibilité́ de réaliser l’investissement par le biais d’une SCI
  3. Possibilité́ d’acquérir des parts de SCPI et d’adapter le montant de l’investissement
  4. Possibilité́ de louer à un ascendant ou descendant du propriétaire ou d’un associé de la SCI
  5. Possibilité de bénéficier de l’effet de levier du crédit
  6. Obtention d’un pied-à-terre à terme

Les inconvénients :

  1. Risques locatifs : vacance locative, impayés
  2. Pas de démembrement de propriété́ possible sauf en cas de décès et sous certaines conditions
  3. Engagement de location nue à usage de résidence principale pour une durée minimale de 6 ans, ou de conservation des parts de la SCI ou SCPI pendant la durée de l’engagement de location souscrite par elle
  4. Respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires
  5. Nécessité de choisir le bien avec soin, et de vérifier la demande locative du secteur
  6. Nécessité d’analyser les données économiques locales et de prendre en compte les risques climatiques

 

  • D’un point de vue fiscal

Les avantages :

  1. Obtention d’une réduction d’impôt répartie sur 6 ou 9 ans, avec prorogation par période triennale possible jusqu’à 12 ans, pouvant aller jusqu’à 32 %
  2. Gain fiscal soumis au plafond spécifique de 18 000 € pour le plafonnement des niches fiscales
  3. L’assiette de la réduction est égale au prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € par an.

 

Les inconvénients :

  1. Gain fiscal pris en compte dans le mécanisme des niches fiscales, mais soumis au plafond spécifique de 18 000 € (ce qui constitue néanmoins un avantage)
  2. Le montant de la fraction de réduction non imputé n’est pas reportable
  3. Réduction limitée à deux logements par foyer fiscal et par année. Le coût de revient du logement est lui-même plafonné à 5 500 € par m2 de superficie habitable

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Précision sur le dispositif Pinel

 Pour bénéficier de la réduction d’impôt

 Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de six, neuf ou douze ans ;

  • Le logement est situé en zone tendue (Abis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis le 1er janvier 2018 ;
  • Le loyer appliqué respecte un plafond de loyer qui varie en fonction des zones, généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché ;
  • Le locataire présente un niveau de ressources qui n’excède pas un plafond ;
  • Le locataire peut -être l’ascendant ou le descendant du propriétaire. À condition que celui-ci ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire ;
  • Le logement respecte un niveau de performance énergétique globale.

 

Attention : ce type d’opération est limité pour chaque propriétaire investisseur à deux logements par an au maximum (dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an). La réduction d’impôt que permet ce dispositif est incluse dans le plafonnement global à 18 000 € des avantages fiscaux.

 

 Qu’entend-on par « Logement neuf » ?

Sont éligibles au dispositif les logements neufs ou assimilés à des logements neufs.

Il s’agit des cas suivants :

  • Logement nouvellement construit, acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) par le contribuable ;
  • Logement que le contribuable fait construire ;
  • Logement que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;
  • Logement indécent que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf ;
  • Local affecté à un usage autre que l’habitation, que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement.
  • Pour les logements acquis par le contribuable, y compris en l’état futur d’achèvement, et lorsque ces logements font l’objet de travaux, ils doivent être acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. Pour les logements que le contribuable fait construire, la demande de permis de construire doit être déposée entre ces mêmes dates.
  •  

 Un niveau de performance énergétique exigé

 

Caractéristiques thermiques et énergétiques du logement

Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale, variant selon le lieu de situation de l’immeuble, selon qu’il s’agit d’une construction neuve ou d’un logement ancien et selon la date de demande de permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux.

La justification du niveau de performance exigé doit pouvoir être fournie par le contribuable sur demande de l’administration.

Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique.

  • Pour les constructions nouvelles, il s’agit du respect de la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »), ou de l’obtention du label « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 » (pouvant être délivré uniquement aux logements dont le dépôt du permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013).
  • Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l’obtention du label « Haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l’arrêté du 29 septembre 2009, soit du respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par l’arrêté du 5 mars 2012.

 

  • Cas particulier de la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

 La souscription de part de SCPI permet également de bénéficier du dispositif, à condition que 95 % de cette souscription soit investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu’il prévoit. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 23, 29 ou 32 % de 100 % du montant de la souscription, retenue dans la limite de 300 000€, étalée sur neuf ans.

 

Il est possible, au cours d’une même année, à la fois de souscrire des parts de SCPI et d’acquérir jusqu’à 2 logements par an ouvrant droit à la réduction d’impôt. Dans ce cas, la base de calcul de la réduction d’impôt (parts de SCPI et logements acquis directement) est plafonnée à 300 000 euros par an.

 

  • TEXTES DE RÉFÉRENCE

 

  • Code Général des impôts, Article 199 novovicies
  • Code Général des impôts, annexe III, Articles 2 terdecies D2 terdecies E2 terdecies F46 AZA octies Aet 46 AZA octies B
  • Code Général des impôts, annexe IV : Article 18-0 bis C
  • Décret n° 2013-517 du 19 juin 2013relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l’agrément prévus respectivement au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l’article 199 novovicies du code général des impôts

 

Les questions/réponses sur le dispositif loi Pinel

« Je détiens déjà des biens immobiliers à usage locatif. »

Le souhait de disposer d’un patrimoine diversifié et équilibré est légitime et concourt naturellement à réduire les risques.

Les avantages d’un renforcement du patrimoine immobilier via l’acquisition d’un logement « Pinel » sont néanmoins suffisamment importants pour être pris en considération :

 

  1. Bénéfice immédiat d’une réduction d’impôt sur le revenu
  2. Possibilité de réaliser l’acquisition à crédit et de bénéficier d’un effet de levier du crédit
  3. Obtention de revenus complémentaires à terme, après remboursement du crédit.

 

« Je bénéficie déjà du dispositif Pinel pour un logement situé en métropole » 

Le bénéfice du dispositif Pinel s’applique à deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal et dans la limite d’une base globale de réduction de 300 000 € par an.

Lorsqu’au titre d’une même année, si un contribuable réalise un investissement afférent à un logement en métropole ainsi qu’in investissement afférent à un logement en outre-mer, le montant de la réduction d’impôt est déterminé en retenant la règle la plus favorable, c’est-à-dire en faisant application prioritairement du taux de réduction le plus élevé.

 

L’acquisition de parts de SCPI et l’acquisition de deux logements au titre d’une même année ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt pour chacun de ces investissements si toutes les autres conditions sont remplies.

Les investissements en Pinel outre-mer bénéficient du supplément de 8 000 € dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales.

 

« Je ne souhaite pas investir dans un territoire aussi éloigné » ou « je désire investir dans la ville ou ma région mais vous n’avez pas de bien immobilier à me proposer sur cette zone géographique »

La réalisation d’un investissement immobilier dans le dispositif «Pinel » nécessite la prise en compte de différents paramètres : Zonage, quantité de biens disponibles sur une zone géographique à un moment donné, prix et qualité du bien immobilier, existence d’une demande locative suffisante et solvable, etc… Il est possible que ces facteurs ne soient pas tous obtenus sur la zone géographique désirée.

Un investissement dans un département ou une collectivité d’outre-mer peut paraître comme plus risqué dès lors que l’on ne connaît pas bien ces territoires. Un investissement dans une autre zone géographique peut cependant permettre de réaliser un investissement de qualité en bénéficiant des avantages du dispositif « Pinel » et d’un taux d’emprunt encore très faible.

Le dispositif « Pinel outre-mer » permet de bénéficier de conditions fiscales plus avantageuses dont il faut tenir compte (taux de réduction plus élevé, plafond spécifique de 18 000 € pour les niches fiscales).

Une diversification géographique des actifs est de nature à réduire le risque global du patrimoine (une certaine zone géographique peut connaître des difficultés économiques se répercutant sur le marché locatif).

Un examen attentif des données locales (analyse du tissu économique, du marché immobilier, de la demande locative, etc) permet de sécuriser les investissements réalisés en outre-mer.

 

«Acheter du neuf coûte trop cher »

L’achat d’un logement neuf présente certains avantages par rapport à une acquisition dans l’ancien :

 

  1. Les droits d’enregistrement sont réduits
  2. Les frais d’entretien pour un logement neuf sont réduits : pas besoin de prévoir des travaux de mise aux normes ou d’amélioration
  3. De meilleures prestations : qualité thermiques et énergétiques
  4. Bénéfice de la garantie décennale

 

« Dès que le crédit sera remboursé, cet investissement va être générateur d’impôt supplémentaire »

Afin de limiter la fiscalité à l’issue de la réduction d’impôt et du crédit, il faudra éventuellement envisager de passer de la location nue à la location meublée. Cette modification d’affectation du bien entraîne l’imposition des revenus dans la catégorie de BIC (et non plus des revenus fonciers) et par le jeu des amortissement la charge fiscale sera diminuée et ne grèvera que dans une moindre mesure les flux de trésorerie généré par l’investissement.

L’engagement de location sera terminé. Le bien pourra être vendu ou faire l’objet d’une transmission aux enfants.

 

« Je ne veux pas avoir à gérer une location et des risques »

Il est tout à fait possible de confier la gestion locative de cet investissement à une agence immobilière et de se prémunir contre le risque d’impayés en souscrivant une assurance dont le coût sera déductible des revenus fonciers (en cas d’imposition au régime réel).

 

Points-clés du dispositif Pinel

  • Un dispositif favorable : bénéfice d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 32% sur 12 ans (jusqu’à 96 000 € de réduction d’impôt).

La base de la réduction d’impôt est le prix de revient du ou des logements, dans la limite de deux logements par année et d’un plafond global de 300 000€ /an.

Le taux de réduction d’impôt est fixé, pour les logements en France métropolitaine, à :

  • 23% pour un engagement de 6 ans
  • 29% pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois)
  • 32% pour un engagement de 12 ans (prorogé une fois, ou 6 ans prorogé deux fois)

 

La réduction d’impôt est répartie sur 12 années maximum, à raison de :

  • Pour un engagement initial de 6 ans : 23/6émes au titre de chacune des 6 premières années, 2% au titre de chacune des 3 années suivantes et 1% au titre de chacune des 3 années suivantes,
  • Pour un engagement initial de 9 ans : 29/9émes au titre de chacune des 9 premières années et 1% au titre de chacune des 3 années suivantes. Soir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à aller jusqu’à 96 000 € sur 12 ans pour un investissement de 300 000€, à savoir :
  • Pour un engagement initial de 6 ans prorogé deux fois : 11 500 € par an les 6 premières années, 6 000€ par an les 3 années suivantes, et 3 000€ par an les 3 années suivantes.
  • Pour un engagement initial de 9 ans prorogé une fois : 9 667€ par an les 9 premières années et 3 000 € par an les 3 années suivantes.

 

Un seuil majoré pour le plafonnement des niches fiscales :

L’avantage fiscal procuré par le dispositif Pinel outremer est soumis au plafond spécifique des niches fiscales de 18 000 €. Un client ayant optimisé sa fiscalité à hauteur de 10 000€ peut bénéficier d’une enveloppe supplémentaire de 8 000€ en outre mer.

 

  • Un dispositif assoupli

La durée de location est devenue plus modulable :

  • L’engagement de location peut être d’une durée de 6 ou 9 ans au choix de l’investisseur ;
  • L’engagement initial peut être prorogé d’une ou deux périodes triennales, sans pouvoir excéder une durée totale de 12 ans.

 

Possibilité de louer à un ascendant ou descendant du propriétaire ou d’associé de la société propriétaire.

 

  • Obtention de revenus à terme :

Une fois le bien immobilier intégralement financé, les revenus locatifs générés par celui-ci, seront de nature à procurer un complément de revenus. L’acquisition d’un actif dans le cadre du dispositif « Pinel » peut dont être intéressante en vue de préparer l’obtention de revenus complémentaires (par exemple dans une optique de cessation d’activité ou de retraite).

 

  • Effet de levier du crédit :

Le fait de recourir à un emprunt immobilier pour financer l’acquisition d’un immeuble à usage locatif permet d’augmenter le rendement global de l’investissement et donc d’accélérer le développement du patrimoine. A rémunération d’épargne égale, cet effet de levier est d’autant plus important que le taux d’emprunt est faible.

 

Illustration chiffrée sur le dispositif Pinel

Situation initiale :

Monsieur Payet souhaite acquérir en 2017 un logement éligible au dispositif « Pinel outre-mer », d’une superficie de 30 m2 avec une varangue de 18 m2, pour un montant de 250 000 €.

Le montant de son impôt sur le revenu issu du barème progressif (prenant en compte les revenus fonciers qui seront générés par son investissement, mais avant incidence de la réduction d’impôt) fluctue par hypothèse entre 5 000 € et 20 000 € par an.

Il est supposé que Monsieur Payet ne perçoit pas d’autres revenus fonciers et n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.

 

Dates-clés et fait générateur de la réduction d’impôt

 

Si Monsieur Payet acquiert un logement neuf achevé en 2017 :

  • Le zonage doit être apprécié au jour de la signature de l’acte authentique de vente.
  • La réduction d’impôt est accordée au titre de l’imposition des revenus de 2017 et s’imputera en 2018.
  • La mise en location devra intervenir dans les 12 mois de la date d’acquisition du logement.

 

Si Monsieur Payet acquiert un logement en VEFA en 2017 :

  • Le zonage doit être apprécié au jour de la signature de l’acte authentique de vente.
  • La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement.

 

Ainsi, si l’achèvement a lieu en 2016, la réduction d’impôt sera accordée au titre de l’imposition des revenus de 2018, et s’imputera en 2019.

  • L’achèvement du logement devra intervenir dans les 30 mois qui suivent l’acquisition.
  • La mise en location devra intervenir dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble.

 

Détermination de la base de la réduction d’impôt

 La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement.

Le premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du CGI prévoit un plafond de prix de revient par mètres carrés de surface habitable pour la détermination de la base de la réduction d’impôt, qui est fixé à 5 500 €/m2.

 

Calcul du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable :

La superficie à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la surface de la varangue dans la limite de 14 m2, soit 30 m2 + 14 m2 = 44 m2

Le prix de revient de ce logement acquis pour un montant de 250 000 € est de 5 681,81 €/m2 : (250 000 € / 44 m2)

L’application du prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 242 000 € : (5 500 € × 44 m2).

L’assiette de l’avantage fiscal relative à cet investissement sera donc de 242 000 €.

Ce montant étant inférieur à la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt fixée à 300 000 €, Monsieur Payet pourra acquérir des parts de SCPI Pinel pour un montant de 58 000 € afin de bénéficier d’un montant investi annuel maximal, soit 300 000 € (242 000 € + 58 000 €).

 

Taux et montant de la réduction d’impôt

 L’avantage fiscal de Monsieur Payet va dépendre de la durée de l’engagement de location qu’il souscrira et de ses éventuelles prorogations.

Après application du plafond du prix de revient par mètre carré de surface habitable, le montant retenu pour la détermination de la base de la réduction d’impôt est de : 242 000 €. Il est supposé que l’investissement a été réalisé sur un bien neuf achevé en 2015.

 

En s’engageant pour une durée initiale de 6 ans

Monsieur Payet pourra bénéficier d’une réduction d’impôt au taux de 23 % répartie sur 6 ans, soit une réduction d’impôt de 23 % x 242 000 € répartie sur 6 ans soit 9 277 € par an pendant 6 ans.

 

Si à l’issue de cette période initiale de 6 ans il proroge son engagement pour une période de 3 ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôt supplémentaire au taux de 6 % répartie sur 3 ans, soit une réduction d’impôt de 242 000 € x 6 % répartie sur 3 ans soit 4 840 € pour chacune de ces trois années.

 

S’il proroge à nouveau son engagement d’une période triennale, il bénéficiera alors d’une réduction supplémentaire au taux de 3% répartie sur 3 ans,

soit une réduction d’impôt de 242 000 € x 3 % répartie sur 3 ans, soit 2 420 € pour chacune de ses trois années.

 

Où investir avec le dispositif Pinel ?

Le dispositif d’investissement locatif (dispositif Pinel) est réservé aux zones tendues, c’est-à-dire aux secteurs géographiques où la demande locative est forte et où il existe de réels besoins en logement intermédiaire entre le parc social et le marché libre.

Les plafonds de loyer et de ressources à respecter sont différents en fonction de la zone où se situe le logement.

  • Zone A bis : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val d’Oise
  • Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
  • Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
  • Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1.
  • Zone C : reste du territoire.

Des loyers fonction du zonage

Selon, la zone où se trouve le logement, les loyers plafonds peuvent varier :

Zone Abis A B1 B2 et C
Plafond de loyer 2018 ( en euros/m2) 16,96 12,59 10,15 8,82

 

Cas pratique

Un particulier acquiert à St-Denis réunion (zone B1), le 1er mars 2014, un appartement neuf de 65 m², pour un montant de 210 000 €. Cet appartement respecte la réglementation thermique 2012.

Il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 4 200 € par an pendant neuf ans (soit au total une réduction d’impôt de 37 800 €). Cette réduction fiscale est conditionnée à la mise en location du logement. La première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement fini. La réduction d’impôt sera équivalente à 350 € par mois réduisant d’autant son effort d’épargne mensuel.

En contrepartie, ce particulier devra louer ce logement pendant neuf ans dans le respect de plafonds de loyer et de ressources des locataires. Pour un bail conclu en 2014 et pour un investissement réalisé à cette date, le plafond de loyer mensuel de ce logement sera de 643,50 € (hors éventuelle modulation locale du loyer par le préfet de région).

Recommandations sur le dispositif loi Pinel

 

Renseignez-vous sur l’état du marché local

Assurez-vous que la demande de logements à louer, et particulièrement du type de bien que vous voulez acheter, vous permettra de louer facilement et durablement. Avant d’acheter, renseignez-vous auprès de professionnels sur l’état du marché locatif : agences de location, agence départementale d’information sur le logement (ADIL), mairie…

 

Une fois le logement acheté, proposez un loyer inférieur ou égal au niveau des loyers pratiqués dans le quartier. Pour le bénéfice de certains avantages fiscaux, y compris le dispositif dit « Pinel », ce loyer doit de plus être inférieur ou égal à un plafond réglementaire – ce qui ne doit pas exonérer de vérifier le loyer pouvant effectivement être pratiqué au vu du marché.

N’achetez pas un logement à un prix surestimé, sous prétexte que vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt. La réduction d’impôt est avant tout destinée à compenser une rentabilité limitée de l’investissement locatif, et non à sur-rémunérer les promoteurs immobiliers.

Ne négligez pas la qualité du logement et notamment sa performance énergétique. Vous pourrez louer plus facilement votre appartement, vous éviterez des frais de réparations et d’entretien qui peuvent s’avérer lourds et vous pourrez revendre le logement plus facilement à terme. Un logement de mauvaise qualité se dégradera rapidement et sa revente sera difficile.

Renseignez-vous sur la copropriété de l’immeuble. Étudiez bien le règlement de copropriété, vérifiez l’état de l’immeuble s’il est ancien et renseignez-vous sur les charges et les éventuels travaux à venir sur les parties communes.

Évaluez les dépenses liées à la détention d’un logement et votre capacité à y faire face

Au prix d’acquisition s’ajoutent des dépenses que vous devrez supporter régulièrement, même si certaines peuvent être répercutées sur le locataire ou déduites de vos revenus fonciers :

  1. les dépenses de réparations qui vous incomberont, notamment dans le cas d’un logement ancien ;
  2. les charges, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété : certaines peuvent être récupérées sur le locataire ;
  3. les frais de recherche d’un locataire et de gestion, si vous choisissez de confier la location du logement à un professionnel. Si vous gérez vous-même la location, cela suppose que vous vous teniez informé sur la réglementation des relations entre bailleurs et locataires, vos droits et obligations réciproques, la répartition des charges en copropriété notamment. Tenez compte également des frais de transport dus à l’éloignement éventuel du logement.
  4. les frais d’assurance ;
  5. la taxe foncière sur les propriétés bâties.

 

Si vous comptez sur les loyers pour rembourser vos mensualités, vérifiez que vos autres revenus vous permettent de faire face aux échéances, si pour une raison ou une autre vous ne les percevez pas : retard dans la livraison d’un logement acheté en l’état futur d’achèvement, inoccupation temporaire ou prolongée du logement (entre deux locataires), retard dans le paiement des loyers.

Attention, même en cas d’inoccupation temporaire du logement, vous devrez continuer à rembourser votre crédit et à supporter les charges diverses liées au logement.

 

Un avantage fiscal qui vous engage à respecter certaines conditions

Si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt au titre de votre investissement, qu’il s’agisse de la réduction d’impôt liée au dispositif d’aide à l’investissement locatif ou d’autres avantages fiscaux (conventionnement avec l’Anah), vous devez respecter certaines conditions de location (notamment, loyers et ressources du locataire plafonnés), pendant plusieurs années, le plus souvent 6 ans. Mesurez-en bien les conséquences.

Dans le cas du dispositif dit « Pinel » d’aide à l’investissement locatif dans le neuf, vous devez louer votre logement dans les douze mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition du logement si cette acquisition est postérieure à l’achèvement. Si la location n’intervient pas dans ce délai, même si vous parvenez à trouver un locataire au-delà de ces douze mois, vous perdrez le droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

Il vous est par ailleurs impossible de reprendre le logement pour le vendre ou l’occuper pendant toute la période d’engagement de location, soit six ans minimum, sans devoir rembourser la réduction d’impôt perçue (sauf cas de force majeure définis par doctrine fiscale).

 

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